Dynamiques immobilières dans les Hauts-de-France

En région Hauts-de-France, la suppression en 2018 de l’APL Accession a pour conséquence une interruption brutale du parcours résidentiel pour les ménages les plus modestes à un moment où la région enregistrait une augmentation de 7% de la production en accession sociale de 2015 à 2017 en raison des effets très positifs des barèmes du PTZ.

64% des logements acquis (sur un total de 70 000 par an en moyenne) le sont dans les Hauts-de-France par des primo-accédants. Ce sont donc près de 3000 familles qui, depuis 2018, en Hauts-de-France n’ont plus la possibilité, privées d’APL, de devenir propriétaires faute d’être suffisamment solvabilisées. Les taux d’efforts des candidats à l’accession sociale sont sur nos territoires particulièrement sensibles au regard de la fragilité de leurs ressources :  85% des primo-accédants sont sous plafond PLUS, 60% ont des revenus inférieurs à 2 Smic et 36% entre 2 et 3 Smic ; 22% des acquéreurs n’ont pas d’apport personnel. Supprimer 150 € d’APL Accession par mois, c’est exiger d’eux un revenu mensuel supplémentaire de 450€ au regard des critères bancaires usuels appliqués.

Ces familles sont alors contraintes de rester dans le parc locatif. Elles continuent à bénéficier d’une APL locative pourtant plus élevée que l’APL Accession (155 € d’APL accession contre 260 € d’APL locative par mois).  Non seulement, l’Etat s’est privé d’une source d’économie mais le coût budgétaire brut de l’APL Accession (200 millions d’euros au national) reste très faible au regard de l’effet levier important qu’elle produit en termes de retours fiscaux et d’emplois locaux : en région, l’APL Accession impacte 420 millions d’investissement et l’équivalent de 9 000 emplois directs et indirects.

En effet, les premiers effets de ce blocage dans le parcours résidentiel des ménages se font ressentir : l’activité dans le neuf a chuté, en Région de 11% entre le 1er semestre 2017 et le 1er semestre 2018 avec une baisse qui est davantage marquée sur l’individuel groupé. Les perspectives de récession sont annoncées. Le choc de l’offre va se transformer en « trou de la demande ».

D’ores et déjà, on note plusieurs freins à la production en région :

  • 2019 est une année pré-électorale et les élus commencent à être prudent sur la délivrance des permis de construire
  • Les documents de planification luttant contre l’extension urbaine engendrent des difficultés pour les promoteurs soit à trouver des terrains constructibles, soit à porter des opérations à charge foncière coûteuse dans des marchés contraints par le faible pouvoir d’achat
  • Les villes expriment parfois des craintes à densifier les cœurs de ville, imposant des hauteurs minorées avec un impact sur la rentabilité des opérations,
  • L’investissement locatif ne crée plus l’effet levier de la production sociale (prélèvement à la source qui suscite des inquiétudes sur la défiscalisation, suppression de la zone 2 à venir).

Il est urgent de rétablir l’APL accession dans le PLF 2019 notamment pour les bénéficiaires du PAS et du PSLA au risque de renforcer les fractures résidentielles et de freiner la mobilité des ménages du parc locatif.

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